你可能还没感觉到：收紧了 | 楼先生问答NO.643
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时不时要站出来泼一泼冷水。
因为杭州楼市还没降温。从某些数据维度看，这个市场变得更加情绪躁动。整个5月杭州12891套房源入市，但参与过摇号的人都能体会：房子真难摇。
是的，共有66964人次报名摇号，整体中签率19.25%，其中中签率最低的是瓶窑的溪上俪庭，68套房子，3637组客户报名，仅1.87%。
6月上来，随着不少准红盘和红盘上市，天荟、滨融府、天曜城这种来自市场的压迫感会更加强烈。比如晓月澄庐开出最后124套，中签率也创下新低，仅2.64%。套均1000万以上的叠墅，竟然有1108组无房户报名。
热是楼市真实存在的一面。
但另一面则是，有一张网正在悄悄收紧。关注《层楼》应该有所察觉，首先，杭州房贷利率已经三连涨，首套房和二套房的利率仍处于上升通道。其次，停贷消息不绝于耳，首当其冲是二手房，要么房贷周期拉长，要么直接停贷。银行目前整体表现就是两个字：钱慌。
当然，这不是杭州独有的现象，而是全国蔓延。相反，杭州由于特殊的行情存在，有点后知后觉。这件事几乎没有事先张扬，而是悄无声息地把一只手伸了过来，拧紧水头龙，控制住这只疯狂五六年的巨兽。
收紧是必然趋势。前年去年国内大放水，说是钱不能流入房地产，但大部分资金就是流向房地产行业，导致开发商疯狂拿地，老百姓疯狂买房，全国很多城市房价暴涨。
只有赶紧拧上水龙头，收紧信贷政策，才能防止泡沫崩盘。如果再结合国际环境，最终目的也不是房价，而是控制中国通胀。
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1000万、改善自住、申花/滨融府/天玺二期
@小刘
手上有一套88方半岛国际可出售，现在自己住和睦地铁站附近，父母住江陵路地铁站，想出了半岛国际置换一套140方，东方福邸，万家花城看了又看。请问还有什么更好的选择？
楼先生：卖掉之后，如果不是着急改善，可以摇一摇新房，申花、大关一带还有几个改善楼盘，给自己一点时间去摇摇看吧。比如申花的天玺二期，比如大关的望品，当然中签率都会挺低的。从价格上讲，申花一二手房倒挂有点厉害，要能摇中，新房等两年也是很划算。
至于二手房其它的推荐，如果预算很多，像宜和园、首开金茂府、沁园这样的品质次新房，可以去看看，单价8万5上下，自住可以接受。如果预算没有很多，除了东方福邸之外，绅华府、上尚庭、西江月、悦西台等这些早些年的二手小区也可以留意，价格实惠很多，单价五六万还能找到。
当然，申花是改善氛围非常好的一个区域，长远看，房价还能继续看好。但短期内，不能对申花房价盲目乐观，任何板块房价都不可能无限上涨。八九万的次新房，已经不是一般家庭随便能够承受的，再往上涨想要突破十多万，会是一道挺难的坎。
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资产改良、上实海上海、人才购房资格
@淡淡花香
你好，我咨询个问题：我儿子2018年10月落的本科集体户，名下有套上实海上海的房子，现在硕博连读，还要两年毕业，海上海的房子感觉一般。我们是应该卖掉海上海的房子，参加摇号呢，还是按兵不动。我儿子毕业后能拿到人才资格。
楼先生：建议卖掉海上海，根据杭州针对人才摇号的新政策，人才处理掉名下的房子，必须要满三年才能再以人才资格摇号。既然两年后毕业可以拿到人才资格，对于你们来讲，需要与时间赛跑。此外，上实海上海也不属于很优质的资产，可以改良升级腾挪一下。因此，这样左右权衡下来，还是建议处理掉。
卖掉后，儿子名下购房资格就腾出来了，虽然不是人才资格，享受不到摇号倾斜，但只要是「非热点楼盘」都可以摇。杭州这么多楼盘，热点楼盘还是只占少数，像未来科技城、三墩北、勾庄、大江东等这些楼盘，只面向无房户和人才，你不能参与之外，其它绝大多数板块，只要符合预算，出一个摇一个，不停去试运气呗。
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房子/城市股票、异地投资、三四线城市
@公瑾
想换房，我该怎么办？杭州一套浙江大学华家池校内老破小（72方，不好卖），一套2018年五月摇号中九堡璞丽东方洋房（128方四房，万年坑，卖不出价）。金华房子最近很火爆，单价2.2万，但车位45万/个，值得投资吗？比如保利阅江台，在金东新区金华一中旁，谢谢。
楼先生：要卖掉杭州的房子，换到金华？不建议这样操作。房子作为资产投资，其实就是对一座城市的投资，买的是一座城市的股票。选定城市之后，然后再选择哪支股票更优质。如果还有闲钱，杭州被限购买不了了，那去金华买一套，也是可以的。浙江省内三四城市的房子也会升值，但要记住一点，买当地品质标杆的房子，或者城市资源环伺的楼盘。
如果杭州两套房子，处理掉一套，可以腾出购房资格，那还是在杭州换吧。如果不着急，可以去摇新房，一个个摇过来就行。如果预算比较充足，添点钱换成更有优势的二手房也可以。当然还有一种情况，杭州实在动不了，而且需要卖掉杭州的房子去金华买，那就选择原地趴下吧。另外，金华的车位需要45万一个，这有点贵了吧。
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800W、文教/书香印翠府、二手/金色蓝庭
@流年如沙
孩子在西湖区西湖国际科技大厦工作，有购房资格，但未满30岁不算无房户，预算800万左右，希望通勤方便一点，有什么新楼盘推荐？如果摇号摇不到，二手房有哪些推荐？谢谢。
楼先生：建发在文教区的楼盘，重点关注吧，这个楼盘叫作「书香印翠府」，限价58000元/㎡。上一次这个楼盘中签率高于10%，竟然逃出限售，估计下一次中签率就要很低了。相信自己运气就去试试吧。此外，800万的预算，申花的新盘也可以够得着，就是前面提过的天玺二期，限价54000元/㎡。
你也可以看看周边的二手房，比如余杭塘路南侧，有滨江金色蓝庭的小户型，用不了这么多钱，还有枫华府第，房龄有点老，但距离很近，骑个单车就能上下班。如果想要房子新一点，那就到余杭塘路北侧的申花板块，属于拱墅区，有一大堆的二手房可以选，不用去看次新房，价格很贵，可以看看早些年的品质小区，比如东方福邸、绿城慧园，绅华府也不错。
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400万、人才房票、勾庄/三墩北/宁围/萧科
@AM
您好老师，预算400万，首套人才资格。户口在杭州，工作生活在外地，长期规划五年内会到杭生活工作。请推荐兼具投资价值与生活便利性的房子。谢谢。期望面积120方左右。
楼先生：这个问题很简单，我们看一看400万能买到哪里。既然是人才购房资格，享受摇号倾斜，那些热点楼盘也可以摇，比如可以重点关注勾庄、三墩北这两个板块，前者限价3万左右，有万科前宸、星创城，大概还有上千套房源。后者限价28100元/㎡，有古墩彩虹轩、天澜里。这里的新房符合你的预算，就是难摇。
另一个方向，有丁桥、丰收湖板块，这两个区域都有天街。天街对于一个板块而言，聚齐人气和拉动居住氛围的能力，杭州人已经有目共睹。接下来丁桥会有绿城·沐春明月，丰收湖的选择则更多一些，楼盘有阅湖之宸、长粼之宸、时光里、源著天樾府。此外，还有限价33500元/㎡宁围、限价28000元/㎡的萧山科技城，都是想象空间比较厉害的区域。
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